كيفية بيع منزل مع الاستمرار في سداد الرهن العقاري؟ تحليل شامل لإجراءات التشغيل والاحتياطات
مع تزايد التقلبات في سوق العقارات، بدأ العديد من أصحاب المنازل الذين يسددون قروضهم العقارية في التفكير في البيع. لكن "كيفية بيع منزل دون سداد الرهن العقاري" أصبحت مشكلة تزعج الكثير من الناس. تجمع هذه المقالة بين بيانات موضوع العقارات الساخنة من الإنترنت بالكامل في الأيام العشرة الماضية لتزويدك بتحليل منظم لعملية التشغيل، وترفق أحدث بيانات السوق كمرجع.
1. بيانات عن المواضيع العقارية الساخنة في الأيام العشرة الماضية
| تصنيف | مواضيع ساخنة | حجم البحث (10000) | الصلة |
|---|---|---|---|
| 1 | خفض أسعار الفائدة على الرهن العقاري | 285 | 89% |
| 2 | موجة السداد المبكر للقروض | 176 | 92% |
| 3 | عملية إعادة الرهن العقاري | 142 | 85% |
| 4 | سياسة جديدة للتحويل مع الودائع | 118 | 95% |
| 5 | الضرائب والرسوم على المعاملات المنزلية المستعملة | 97 | 78% |
2. ثلاث طرق رئيسية لبيع منزل مرهون
| طريق | عملية التشغيل | الوقت المطلوب | نسبة التكلفة |
|---|---|---|---|
| تسوية الأموال المجمعة ذاتيا | 1. تقدم بطلب إلى البنك للسداد المبكر 2. التعامل مع إلغاء الرهن العقاري 3. المعاملات العادية | 15-30 يوما | 1.2-2% من إجمالي دفعة المنزل |
| الدفعة الأولى للمشتري | 1. التوقيع على اتفاقية تنظيمية 2. استخدم الدفعة الأولى لسداد القرض 3. أكمل عملية النقل | 20-45 يوما | 0.8-1.5% من إجمالي دفعات المنزل |
| سياسة جديدة للتحويل مع الودائع | 1. تحويل الرهن العقاري بين البنوك 2. النقل الكامل في وقت واحد 3. فرق التسوية | 7-15 يوما | 0.3-0.8% من إجمالي دفعات المنزل |
3. شرح تفصيلي لعملية التشغيل (مع أخذ الدفعة المقدمة للمشتري الأكثر شيوعًا كمثال)
1.تقييم قيمة الممتلكات: تحديد سعر البيع المعقول من خلال تقييم الوكالة المهنية. يوصى باستشارة أكثر من 3 وسطاء في نفس الوقت.
2.التحقق من رصيد القرض: تقدم بطلب إلى البنك المقرض للاستعلام عن المبلغ المتبقي من أصل المبلغ، وانتبه للتأكد مما إذا كان هناك أي غرامة على السداد المبكر (عادة 1-2٪ من أصل المبلغ المتبقي).
3.التوقيع على اتفاقية البيع والشراء: توضيح المصطلحات الأساسية مثل سعر المعاملة، وطريقة الدفع، والمسؤولية عن خرق العقد، وما إلى ذلك، والنص على وجه التحديد على أنه سيتم استخدام الدفعة الأولى أولاً لسداد القرض.
4.عملية الإشراف على الصندوق: يقوم المشتري بإيداع الدفعة الأولى في حساب ضمان طرف ثالث لسداد قرض البائع، ويتم استخدام الرصيد المتبقي كدفعة مقدمة.
5.إلغاء ونقل الرهن العقاري: استكمال تسجيل الرهن العقاري وإلغائه خلال 7 أيام عمل بعد سداد القرض، والقيام بإجراءات نقل الملكية في وقت واحد.
4. أحدث النقاط السياسية في عام 2023
| اسم السياسة | وقت التنفيذ | المحتوى الأساسي |
|---|---|---|
| نقل مع إيداع الضمان | 2023.1.1 | يسمح بالنقل المباشر لعقارات القروض المستحقة، ويغطي أكثر من 100 مدينة في جميع أنحاء البلاد |
| المزايا الضريبية | 2023.9.1 | وتم توسيع المدن الوحيدة التي يُعفى فيها السكن من ضريبة القيمة المضافة لمدة عامين إلى 35 مدينة |
| تم تخفيف قيود المبيعات | 2023.3-ديسمبر | قامت 20 مدينة بإلغاء أو تقصير فترة تقييد المبيعات، والحد الأدنى لفترة الحجز هو عام واحد. |
5. ثلاثة مخاطر رئيسية يجب علينا الحذر منها
1.خطر قطع التمويل: عندما تكون الدفعة الأولى للمشتري غير كافية لتغطية رصيد القرض، يجب التفاوض على خطة تكميلية مسبقًا لتجنب انقطاع المعاملة.
2.مخاطر نزاعات حقوق الملكية: عند شراء منزل أثناء الزواج يجب الحصول على وثيقة موثقة تفيد موافقة الزوج على البيع لتجنب التقاضي لاحقا.
3.مخاطر التكلفة الافتراضية: قد تصل التكاليف الشاملة مثل عقوبة السداد المبكر + رسوم الوكالة + الضريبة إلى 3-5% من إجمالي سعر المنزل، ويجب حسابها بدقة.
6. مشورة الخبراء
1. إعطاء الأولوية للمعاملات في المدن التي طبقت سياسة "التحويل مع الإيداع"، والتي يمكن أن توفر 20-30 يومًا من وقت المعالجة.
2. بالنسبة للعقارات ذات أرصدة القروض المرتفعة، يوصى بالاستعانة بوكالات ضمان مهنية للإشراف على الصندوق، بمعدل حوالي 0.5%.
3. انتبه إلى السياسات المختلفة لكل مدينة. على سبيل المثال، تسمح شنتشن "بتحويل قروض صندوق الادخار بضمان" وتطلق بكين خدمات خاصة مثل "تحويل الرهن العقاري بين البنوك".
ووفقا لأحدث الإحصاءات، انخفض متوسط دورة معاملات الإسكان العقاري الوطني في الربع الثالث من عام 2023 إلى 42 يوما من 58 يوما في نفس الفترة من العام الماضي، وكان تأثير تحسين السياسة كبيرا. من المستحسن أن يختار البائعون طريقة المعاملة الأكثر ملاءمة بناءً على عوامل شاملة مثل رصيد قروضهم، والسياسات المحلية، وظروف السوق.
تحقق من التفاصيل
تحقق من التفاصيل
ar
